老房子漏水，修一回管半年，再修一回还是老地方渗。钱没少花，人没少折腾。问题往往不在防水材料本身，而是上一回根本没找对地方。
第一步：先别急着刷，把水源找出来
卫生间渗水，可能是地漏周边密封失效，也可能是管根松动，还可能是隔壁墙体串水。窗边渗漏，常见是窗框与墙体接缝开裂，或者外墙饰面有裂缝。楼顶漏水更复杂，得看是卷材搭接处开口，还是女儿墙根部开裂。做法很简单：做一次闭水试验或淋水试验，观察渗漏点随时间的变化。注意别只盯着湿印看，湿印常常比漏水点低一层楼。找不准源头就动工，等于白花钱。
第二步：把基层处理干净，别在浮灰上做文章
很多返修失败，是基层没处理好。旧涂层起皮、空鼓的，要铲到结实基层；裂缝要剔成V形槽再填补；管根、阴阳角这些薄弱位置，先做圆弧倒角，再刷附加层。基层含水率太高时不能直接施工，否则新做的防水层容易鼓包脱落。这一步看着琐碎，却直接决定后面能用多久。
第三步：按部位选材料，别一套材料打天下
屋面长期暴晒，适合用SBS改性沥青卷材这类耐候性较好的材料；卫生间面积小、管根多，聚氨酯涂料更能贴合复杂节点；外墙渗漏则要考虑透气性和抗裂性。同一个房子里，不同部位用不同做法很正常。注意材料之间要相容，旧卷材上直接刷涂料，附着力往往靠不住。
第四步：做完别急着验收，给足养护和观察时间
防水层做完，该养护的养护，该做保护层的做保护层。卫生间闭水试验建议做够24小时以上，屋面淋水观察更好选在雨后或持续淋水后。发现局部渗水，及时局部修补，别等整体回填后再返工。老房结构沉降还在继续的，节点位置可以适当做柔性处理，给变形留点余地。
说到底，老房渗漏反复修不好，多半是诊断环节偷了懒。找有经验的师傅现场排查，比反复试错划算。北京防水公司在老房渗漏排查和节点处理上积累了不少现场经验，遇到拿不准的情况，找专业队伍看一眼，心里更有底。